(4) 营造外部环境，推动业主开发，促进土地流转。

实践表明，业主已成为农村土地使用权流转的基本途径，积极营造业主开发的外部环境和条件，大力推动业主参与农村土地使用权流转具有重要意义。为了充分调动业主经营土地、开发农业项目的积极性，应根据各地的实际搞好农村经济发展区域规划，选好支柱产业，注重项目资金的投资效益，提高农业的综合生产能力。尤其要加大对农村交通、水利、电力、通讯等的投入，实现通路、通水、通电、通讯，为业主开发提供良好的硬环境。其次，做好协调服务工作，为业主开发提供良好的软环境。在业主证照办理，协议(合同)公证，鉴证、资产评估等方面要简化办事程序，实行一站式服务，只收工本费。还应包括资产登记的内容，应由土地管理部门建立专门档案、簿册，将转让的土地使用权资产价值予以记载，形成制度③。用税收优惠鼓励和支持符合产业化经营的土地流转。把业主作为私营企业主对待，实行挂牌保护，依法打击破坏业主合法经营的各种违法犯罪行为。把业主经营土地的水利灌溉、中低产田地改造等设施纳入政府扶持的范畴。金融部门要增加对符合贷款条件的业主的信贷支持。做好农民的思想教育和管理工作，尊重双方的权利和义务，维护业主的正当权益。再次，明确土地权属，保证业主投资权益。凡所有权属于村社集体经济的非耕地流转应征得农民同意。

(5) 充分尊重农民意愿，切实保护农民的合法权益。

土地不但是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障和社会保障，是农民最大的利益所在，也是农村最大的稳定因素。因此，必须尊重农村生产力自身发展规律，尊重土地流转的内在规律，尊重农民的意愿，从各地的实际条件出发，因地制宜，稳妥推进土地流转。积极探索土地流转的合理价格形成机制，确保农民持续增收。只有合理的土地流转价格体系，才能统筹兼顾、科学有效地促进土地流转，进而从整体上发挥土地的使用效益。流转土地的价格，应坚持合同双方协商议定，兼顾双方利益的公平原则，为防止因农产品涨价而损害农民利益，可考虑以谷物量为计价方式。不断探索土地流转的合理价格形成机制，开展土地流转价格测评工作，贯彻农业可持续发展思想，坚持以经济效益、生态效益、社会效益相统一和眼前利益与长远利益相兼顾的原则，根据不同的土地类型、区位条件，使土地的价值得到较为客观的体现。根据市场供求、经济运行状况和受让方的投资收益情况，确定相应的收益分配办法，不但要更好的反映投资成本，而且要保证农民收益稳定增长，使农民目前和长远都能增收。建立业主投资保证金。

(6) 建立、健全农村土地使用权流转的合理机制。

强化管理与服务建立、健全合理机制，强化管理，特别是合同管理，提高服务水平与质量，是加快农村土地使用权流转步伐的关键环节。首先，应当建立农村土地使用权流转管理机构。并设置专门机构，负责协调相关部门的关系，负责土地流转管理、业主开发和招商引资的中介服务工作，负责合同(协议)的监督和管理工作。建立、健全土地流转市场及其相关联的信息、咨询、评估系统，促进土地流转和业主开发的规范化、有序化。其次，必须严格合同管理。土地流转必须严格按法律程序履行合同手续，必须在流转主体双方协商的基础上，经集体经济组织同意后签订流转合同，报乡镇集体土地流转合同管理部门鉴证备案后生效。应以县(区)为单位，制定统一的流转合同文本和土地流转证书，统一土地流转合同的签订、鉴证的程序搞好造册登记工作，认真搞好调查研究，调解合同纠纷，维护合同严肃性。第三，不断提高服务水平与质量。农业、林业、水利、国土及其相关部门，必须通力合作，协助国土主管部门为土地流转服好务，进行具体指导与监督，及时帮助土地经营开发者解决各种实际问题与困难。
我国的农业发展现状和未来发展趋势都迫切的要求促进集体使用权流转制度，而现行的相关法律表现出了明显的不足，成了制约集体使用权流转的瓶颈。所以，必须改革这种现状，加快我国集体使用权流转法律制度的完善。使未来的土地立法能准确、及时、有效地调整、规范我国的集体使用权流转的现实，让其有法可依，有章可循。

 

 

注释：

①邓大才《农村集体土地使用权的实践、悖论、诠释与出路》《岭南学刊》2002年第三期

②后小仙《我国农村经济发展制度障碍及其对策与建议》 2002.12.1

③郭洁《农地使用权流转法律问题研究》，《政法论坛》1999年第2期。

 

参考文献资料：

①朱晔《 我国农村土地所有权制度反思》载《中央政法管理干部学院学报》发表时间：1998年1月

②中国环境科学出版社：《自然资源的合理利用与保护》，1993年4月第1版。

③叶红玲等，创新的制度、创新的市场——对苏州市集体建设用地流转的调查，《中国土地》2000（1）

④丁亚敏，培育集体建设用地有形市场——集体建设用地使用权流转刍议，《中国土地》，2001（2）

⑤国土资源部办公厅，改革农民集体所有建设用地制度、推动土地管理事业深入发展——土地制度创新座谈会纪要，《国土资源通讯》，2001（4）